賃貸不動産を個人で所有する方へ

平成23年度の税制改正等で法人の実行税率は35%台に引き下げられ、平成25年度の税制改正等で所得税(住民税を含む)の税率は最高55.945%に引き上げられました。

その開差は約20%にも及びます。すると所得税等の税負担の重い個人の場合では、不動産を所有するよりも法人に不動産を所有させたほうが有利になります。

通常ある程度の家賃収入が見込めるのであれば、法人を活用する方が有利になりますが、その有利判断は数ある要素を検討した小さな判断の積み重ねによるものが望ましいのは言うまでもないと思います。

弊社は、不動産を法人に所有させるか否かの方向性を助言致します。その結果、不動産を法人化した場合には、その運営をサポート致します。また、個人で所有する判断に至った場合でも、継続して弊社がモニタリングしていくことで、お客様はタイミングを逃さず必要なアドバイスを受けることができます。

 

よくある質問

不動産購入の借入金の支払利息の取り扱い

以前から不動産賃貸業を営んでおり、このたび新たに不動産を購入しました。新たに購入した年分の不動産所得は、計算の結果損失になりそうです。

その損失のうち土地の取得にかかる借入金の支払利子は損益通算の対象にならないと聞きました。このような個人に不利な取り扱いがあることは知らず後悔しています。

法人で不動産を購入していたならば、このような規定はないのでしょうか?

法人を対象とする法人税の計算には、そのような規定はありません。原則として、不動産所得の計算上生じた損失の金額は損益通算の対象となります。ところが、不動産所得の計算上生じた損失の金額のうち、土地等を取得するために要した負債の利子の額に相当する部分の金額は、生じなかったものとみなされます。つまり、その部分の損失は、損益通算できず、切り捨てられてしまいます。

一方法人税上の場合、借入金の支払利子は、土地の取得あるいは建物の取得に関わらず通算の対象になります。

このように所得税と法人税では、税率を乗じる前の課税所得の計算方法が根本的に違います。
なお、通常ご質問者のように一般の者が不動産投資を目的として同族会社を設立し、青色申告による税務申告を行う場合には、翌事業年度以後9年以内に開始した事業年度の所得と通算することができます。個人の青色申告の場合、この期間は3年になりますので差は歴然です。

サブリース方式(転貸方式)のデメリット

不動産の個人オーナーが同族会社を設立して行うサブリース方式のデメリットを教えてください。

@同族会社の中抜き額が税務調査で問題になる A節税のつもりが逆効果になることがあるここでいうサブリース方式とは、個人オーナー所有の不動産を同族会社である不動産管理会社に一括で貸付け(一括借上契約を締結)、その不動産管理会社が借り上げた不動産を賃借人に貸し付ける、つまり転貸し、これらの契約効果により賃借人から不動産管理会社に家賃収入が入り、次に不動産管理会社から個人オーナに一括借上契約による効果、家賃保証された家賃収入が懐に入るという形態です。
不動産管理会社は、実質的に管理料として中抜きすることによって個人オーナーの不動産収入の一部を不動産管理会社への法人課税に転換させ、個人オーナーの不動産所得の縮減を図るものです。

今からおよそ30年前に流行った手法で、この頃から高額な管理料を課税当局が問題にするようになりました。
この実質的な管理料の額の是非が税務調査において問題の種になります。

また、サブリースの場合、一括借上契約により家賃保証されていますので、受け取る賃貸料収入は固定されています。その契約効果の結果、例え空室率が100%であろうと、家賃保証された一定金額を不動産所得の収入金額として計上することになります。その結果、本来個人の不動産所得は少なくて済んだはずなのに過剰に所得税を負担することになります。
節税が目的のはずの不動産管理会社が逆の税効果を呼び込む可能性があるのです。

不動産を直接法人に所有させる方式(不動産法人化)では、これらの問題点が生ずることはありません。

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